コロナショックを迎えて 3月23日
次世代REITオープンとは
社会の大きな動き－メガトレンド－を受けて、近年、市場で存在感を増し、今後の成長が見込める新しい分野のREIT。それが“次世代のREIＴ”です。
次世代REITオープン特色1
主として日本を含む世界各国の次世代のＲＥＩＴに投資を行います。
- 当ファンドにおいて次世代のＲＥＩＴとは、人口構造の変化や情報技術の進歩等のメガトレ ンドの恩恵を受け、中長期的に高い成長が見込めると判断した新しい分野のＲＥＩＴを指し ます。
- 次世代の不動産関連の株式に投資を行う場合があります。
- ＲＥＩＴ等の組入比率は高位を維持することを基本とします。
次世代REITオープン特色2
ＲＥＩＴ等の運用にあたっては、コーヘン＆スティアーズ・キャピタル・マネジメン ト・インクに運用指図に関する権限を委託します。
- ＲＥＩＴ等への投資にあたっては、マクロ経済分析等のトップダウン・アプローチ、収益性分 析等のボトムアップ・アプローチに基づいて銘柄選定を行います。
次世代REITの成長期待（2019年12月末）
次世代リートの今後2年間の予想キャッシュフローの成長率は伝統的なリートや米国リートを上回ることが予想されています。
近年リート市場の中心になりつつある次世代リートは技術の進歩や社会構造の変化などを背景に中長期的な西洋画見込まれ、今後も市場全体をけん引していくことが期待されます。
テクノロジー関連リート
- デジタルデータ量の増加によってさらに高まる通信等やデータセンターへのニーズ
- 障害物に弱いなどの5Ｇの弱点を補うための「スモールセル」への需要拡大
データセンターリート
データセンターの建設・運営にはテクノロジー関連の専門的な知見が必要となります。
■データセンターリートの高い存在感
データセンターリートの大手エクイニクスは大手ＩＴ企業各社のクラウドサービスの拠点として高いシェアを獲得しており、クラウドサービスを支える基盤として存在感を発揮しています。
通信塔リート
通信塔では新たな建設を妨げる土地利用規制が存在します。そのため新規参入は難しく、また契約も長期となるため、既存リートの競争優位性は揺るぎにくいと考えられます。
1.厳しい土地利用規制
土地利用規制などの各種法律により新たな通信等の建設は困難です。そのため既存の通信塔を利用し続けるケースが多くなっています。
2.高い顧客定着率
無線通信事業者などの顧客にとって通信塔は重要な基盤です。別の通信塔会社に乗り換えることは基盤の安定性を損ないかねないため、まれとなっています。また契約条件は一般的に長期で契約更新率は高くなっています。
■テナントの増加で利益率は上昇
通信塔にテナントが追加された場合、新規テナントがアンテナ装置などを設置するだけで、通信塔リートに発生する費用は限定的です。そのため、テナントの増加は利益率の向上に寄与します。
Ｅコマースのさらなる拡大とロジスティクス関連リート
- Ｅコマースのさらなる拡大に伴う多様なニーズに対応できる高機能物流施設への需要拡大
- 配送日数の短縮化に対応できる好立地の物流施設の希少性
物流施設リート
Ｅコマースの浸透に伴い需要が高まっている物流施設は都市近郊に需要が集中するため、好立地の施設を持つ既存リートの競争優位性は揺るぎにくいと考えられます。また都市化の進展に伴う住宅の矮小化などにより個人向けなどの倉庫への需要も高まっています。
人口構造の変化に伴う新たな需要の発生とニュースタイル関連リート
- ライフスタイルの多様化に伴う新しいニーズの出現
- ベビーブーマー世代の高齢化による介護住宅などの需要拡大
- ミレニアル世代の世帯形成による価格への住宅への需要拡大
配当利回りだけでは測れない次世代リートの投資妙味
- 定期的な賃料収入が見込めるリートは配当利回り水準も投資判断の材料として重要視される傾向にありますが、次世代リートの配当利回りは、2017年12月末と2019年12月末のいずれも伝統的リートや米国リートよりも低くなっています。
- 一方次世代リートの配当利回りは低い一方同期間のパフォーマンスは上回っていました。
次世代リートのパフォーマンスが良い理由
- 2017年12月末～2019年12月末のパフォーマンスの差が生じた背景にはリートの業績成長の差があると考えられます。過去2年間のキャッシュフローの成長率を見ると次世代リートは伝統的リートより高い成長となったことがわかります。
- 次世代リートは社会の変化に伴う需要拡大と新たなビジネスの創出により、今後2年間を見ても高い成長が予想されます。
景気サイクルとパフォーマンスについて
次世代リートは景気サイクルにおける減速機や不況期において米国株式を上回るパフォーマンスとなりました。
次世代リートＭ＆Ａ動向
次世代リートにおいては事業拡大を狙った積極的な＜＆Ａｇａ行われています。
特別対談
モーニングスターと三菱ＵＦＪ国際投信が広告していた特別対談です。投資の参考として載せておきます。
掲載期間：2020年2月19日～2020年4月20日
テクノロジーの進歩とデータ量の増加による次世代通信網「5G」の商用化、eコマース（電子商取引）の拡大に伴う爆発的な物流の増加、少子高齢化による人口構造の変化と急速な都市化の進行など、今、私たちのライフスタイルを変えるような“大きな時代のうねり”がみられます。こうした社会の変化は“メガトレンド”と呼ばれ、世界に大きな変化をもたらしつつあります。“メガトレンド”を背景に、不動産投資信託（REIT）においても変化が見られ、新たな投資分野が拡大しています。
三菱UFJ国際投信は「次世代REITオープン」を2月14日に設定しました。同社金融法人営業第二部長の山内恭一氏、運用委託先のコーヘン&スティアーズ・キャピタル・マネジメント・インク（以下、コーヘン&スティアーズ社）の日本法人であるコーヘン&スティアーズ・ジャパン代表取締役社長の板井健氏に、当ファンド設定の「背景」や「特徴」などを伺いました。
次世代REITの成長期待
山内氏：これまでグローバルREITは、オフィス、商業施設や集合住宅の分野を中心に拡大してきましたが、米国を中心に、新しい分野の物件を保有する、「次世代のREIT」といえるようなREITが急速に拡大しています。
板井氏：収益性の観点で見ても、次世代のREITは、保有する物件のキャッシュフローの成長率が高く、伝統的なREITに比べ高いパフォーマンスを上げています。
山内氏：今後このトレンドは米国のみならず、グローバルに拡がっていくと考えており、今回、次世代REITに着目した投資を行い、成長期待への投資機会をお客さまに提供するため、当ファンドの設定に至りました。
図表1：米国REITの分野別比率（時価総額ベース）
図表2：パフォーマンス推移
（2015年12月末～2019年12月末、月次）
――次世代REITとはどういった分野なのでしょう？
- 山内氏：
- 当ファンドが投資する次世代REITは、情報技術の進歩や急速な都市化の進行、人口構造の変化等のメガトレンドの恩恵を受ける分野のREITとしています。現時点では、（1）通信データ量の増加により必要とされる通信塔、データセンターといったテクノロジー関連REIT、（2）eコマースの拡大や都市化の進行に伴い多様なニーズに対応する物流施設や倉庫といったロジスティクス関連REIT、（3）人口構造の変化に伴い新たな需要が発生している戸建住宅・簡易住宅、シニア住宅及び学生寮といったニュースタイル関連REITの3つの分野に注目しています。
- 板井氏：
- 例えば、世界のデータ通信量の拡大を背景に通信塔REITやデータセンターREITは需要が高まっていますが、その特殊性から参入者が限られ、利用者が長期の契約を結ぶことが多く、安定した利益成長に繋がっています。なお、日本では通信会社が自前の通信塔を保有することが一般的ですが、米国をはじめ海外では、事業効率の改善や通信品質の向上等の観点から、ひとつの通信塔を複数の通信会社が賃貸する「インフラ・シェアリング」が進んでいます。こうした通信塔を保有するのが通信塔REITです。日本でも、5Gを見据えたインフラ・シェアリングの動きは活発化しています。
- また、Amazonなどにより、グローバルのeコマース販売比率は2015年に7％だったものが2019年には約13％に達すると予想されています。これに伴い企業において、商品の発送・保管を行う付加価値の高い物流施設REITへの需要が高まっています。
- ニュースタイル関連REITは、馴染みのない分野かと思いますが、例えば戸建住宅REIT（※1）・簡易住宅REIT（※2）があります。これは米国において、世帯形成層が戸建住宅を購入するのではなく借りる、退職者層が老後のためにサービスが充実した簡易住宅に住み替えるといったライフスタイルの変化に対応した住宅ニーズが高まっており、REITの中でも成長している分野の一つです。
- これら3つの分野のREITは、メガトレンドによる構造的な需要を背景にキャッシュフローが増加している点が特徴です。
-
- ※1 戸建住宅REITは戸建物件を大規模に取得し改修・管理・運営を行い、居住者は賃料を支払います。
- ※2 簡易住宅REITは工場で組み立てられた住宅のコミュニティを保有・運営しています。居住者は、通常、建物を保有し、借地料、公共料金、プールやフィットネス・センターなど付帯設備の利用料を支払います。
――運用を担うコーヘン&スティアーズ社についてお聞かせください。
- 板井氏：
- 同社は、1986年に米国初のREITに特化した運用会社として設立されました。REIT市場の拡大に伴い業界最大規模の投資運用チームを形成し、ニューヨーク本社の他、ロンドン、香港、および、東京にオフィスを構え、グローバルな体制で運用を行っています。また、リソースを集中的に投入することで日々戦略を磨き、REITに特化したスペシャリストを育成し続けています。その高い専門性とREIT投資のパイオニアとして長年培ってきたリサーチ力やノウハウを活用し、日本の投資家の皆さまに魅力ある次世代REITの投資戦略をご提供していきたいと考えています。
――では最後に、お客さまに向けてメッセージをお願い致します。
- 山内氏：
- 今回のファンドのコンセプトは、一昨年前から当社とコーヘン&スティアーズ社で着目し、議論を重ねてきて商品設定に至りました。これまでのREIT投資では、投資時点の配当利回りに着目することが多かったと思いますが、当ファンドは、メガトレンドの恩恵を受け成長が期待される、新しい分野のREITに投資することによって得られる成長の果実であるリターンを享受することが期待されるファンドになっております。当ファンドは、これまで伝統的なREITに投資を行ってきた方や、メガトレンドによる成長への投資機会を考えている投資家の皆さまに、ぜひともご検討いただきたいファンドの一つです。
